二、景区的背景和历史

　　近年来，随着政府对假日经济、扩大内需重视程度的不断增强，人们的假日休闲时间增多，旅游观念日趋成熟，旅游的普遍消费化时代已经来临，尤其是随着我国加入WTO之后旅游业将成为21世纪推动我国经济建设的主要动力之一。

　　由于旅游产业能为地区经济的快速发展提供巨大的动力，又具有无污染、高附加值的特性，因而越来越被各级地方政府重视，所以各地政府将旅游产业列为“阳光产业、综合产业、优势产业”。

　　仙居县是国家重点风景名胜区，县委、县政府十分重视发展旅游业，将“建设现代化旅游休闲城市”定为总体规划目标。

　　仙居县境内旅游资源十分丰富，除以开发的神仙居景区、皤滩古民居、响石山景区外，还有很多具有国家级一类、二类景点的景区，“方岩山景区”就是比较著名的一个。

　　三、景区的概况、现状

　　朱溪镇方岩山不仅自然风光绚丽，而且具很高的历史文化内涵。早在清光绪年间县志就记载此镇：清朝的分省地图上也标有“朱溪”这地名；清朝翰林院编修泮来曾慕名游览了方岩山，赞道：“有田可耕，有池不涸，可以避世，如桃源仙池在半空中也”。

　　方岩山平地崛起，方正如城，四面峭壁千丈，峰顶周围二十余里，平整如削，气势非凡。此山集“奇、险、幽”于一身可为人间仙境。方岩山海拔五百余米，其造型远胜北国之雄伟壮观，景内山水集江南之秀丽。实为疗养、观光之胜地。

　　开发方岩山景区，一是符合县委、县政府提出的“建设现代化旅游休闲城市”的发展目标，能为仙居旅游业发展锦上添花。二是能充分利用当地自然资源及人文景观转化为生产力，促进区域经济的发展。三是继续挖掘和保护历史文化遗产（如浙江省首例发现的二千年历史古岩画，元代农民起义领袖方国珍驻守时所遗留的军事关隘等）。开发方岩山“疗养、观光、休闲”景区能为仙居国家重点风景名胜区丰富内涵，提高品位，使其成为仙居东南旅游、休闲的一颗新星，必将大放异彩。

　　四、方岩山景区客源市场拓展潜力分析

　　1、方岩山旅游客源市场拓展潜力分析
　　总体看来，方岩山风景区面临着良好的国际旅游发展的时机，其发展前景十分看好，国际的旅游客源市场都会有很大的突破。
　　方岩山景区的自然旅游资源品种多，质量较高且有特色，其处于台州的西北部，属于佛道儒旅游文化区，它的旅游资源以清真山水为主，区内山清水秀，空气清新，民风纯朴，这类自然资源无论在台州市，还是在浙江省，都是具有典型性和独特性，它在21世纪将形成受城市旅游者青睐的旅游风景区之一。
　　仙居县工业企业，特别是医药企业和手工工艺品的发展，带动了外贸和商务的发展。国外客人到仙居的商务旅游活动有攀升之势。估计在仙居工业继续发展的前景下，会带动风景区的国际旅游市场。
　　随着政府对假日经济的重视，国内旅游市场稳步增长，统计数字表明：1997年接待国内游客0.77万人次，1998年接待国内游客3.55万人次，1999年接待游客1212万人次，2000年接待游客16万人次。

　　2、方岩山景区旅游客源市场发展前景
　　朱溪镇方岩山风景区发展的区位条件很好，浙江省和台州市旅游的飞速发展，为开发方岩山风景区创造了良好的外部环境。
　　与天台国家级重点风景名胜和国家级重点历史文化名城临海市毗邻，有助于“借势”作联手营销的文章。若能将仙居永安溪漂流和方岩山风景区有机会组合在一起，创造适合周末双休游的产品，必将大受欢迎。

　　五、旅游客源市场细分和定位

　　1、旅游客源市场细分
　　以仙居作为旅游目的地，对其旅游客源市场采用距离、收入交叉法，其客源细分市场，条分缕析成以下所示变量要素。

客源细分市场变量表

　　2、方岩山景区旅游客源市场的定位

　　（一）一级旅游客源市场根据距离、收入、闲暇时间的分析，假定到仙居方岩山景区的渠道足够畅通，则方岩山景区的客源一级客源市场是台州市本地居民。
　　A、台州市旅游客源市场
　　方岩山旅游隶属与台州市大旅游区，台州市本地居民将形成它的一级市场。
　　根据《台州市旅游以及发展总体规划》，台州市民人均旅游消费为496.81元/天，人均旅游天数为1.93天，台州市大部分区县距离仙居都在最佳出游半径100公里以内，所以台州本地居民将形成仙居旅游区的客源主体。
　　B、仙居县现有居民44.3万人（1997），职工年人均收入7547元（1997），经济上已经具备国内旅游的能力。据有关统计，1998年仙居县的出游人数7695人到本县旅游人数是1580人，占出游人数的21%。另外，周末游憩市场还可新进一步开发。在此基础上，仙居本地旅游客源市场可望继续增长。

　　（二）二级旅游客源市场
　　1、上海旅游客源市场
　　上海与仙居的直线距离是270公里，上海人口约1400万；1998年人均GDP超过了3400美元，上海市民出游率最高，每年的出游人次在750万人次以上，出游消费旺盛，据抽样调查，上海居民有51.4%的市民喜欢到自然、野趣浓、环境幽雅、空气清新的旅游目的地，仙居的资源以自然景观为主，将对上海市民形成很大的吸引力。
　　2、杭州旅游客源市场
　　杭州是浙江省会城市，市民经济水平和文化层次较高，出游潜力大，浙江是国内旅游的主要目的地，杭州山水以西湖、灵隐和古都的人文山水为主，仙居山水以清新自然、生态型为主要特征，两者的差异可以构成对杭州市民的吸引力。
　　3、宁波、温州、绍兴旅游客源市场
　　宁波、温州是浙江仅仅次于杭州的两大城市，两个地区的居民收入高。年均出游人次位居全省前列。绍兴居民不但经济水平高，而且具有传统的人文素质和较高的文化层次。可见，三地居民具有很大的出游潜力。
　　另外，仙居还可以引流普陀山，宁波客源，甬台温高速公路建成，宁波到仙居的交通时间缩短，这样为仙居旅游提供了很大的契机。
　　绍兴是浙江的重要旅游城市，它也是我国重要的历史文化名城，每年吸引了大量旅游者。绍兴旅游以人文资源为主，可以利用互补优势“引流”部分客源到仙居旅游。
　　4、金华市旅游客源市场
　　金华市市政府所在地距离仙居县政府所在地直线距离110公里，金华市东部的东阳、磐安、永康都在80公里以内。考虑到金华和仙居交通的便利，在近几年到仙居旅游的居民人数增长较快，金华为二级客源市场。

　　（三）机会市场
　　国内旅游市场受到政治、经济大环境的影响相对较小，仙居国内旅游机会市场十分广阔，它主要是商务旅游和会议旅游机会市场。
　　1、商务旅游机会市场
　　仙居有近2000家企业，其中大多数属于三资企业，特别是仙居县的手工艺品享誉海内外，很多商务客人到仙居参观、培训、交流、定货。
　　2、会议旅游机会市场
　　仙居县有几处风景秀丽的自然景区，近几年接待条件很大的改善，吸引了众多会议旅游者，可以在此方面加大促销，增加在这方面的客源份额。
　　3、引导客源
　　仙居方岩山景区可以尽量“引流”到杭州旅游的上海客源及其他省市客源分流：浙东旅游线（杭州、绍兴、宁波、普陀山、台州），南线（杭州、天台、雁荡山方向）客源。
　　4、其他客源
　　仙居方岩山景区开拓海外客源市场有三个契机：一是台州市大旅游发展重视国际旅游客源的开拓；二是仙居有出口加工（如工艺品），可以利用发展国际商务来带动国际旅游；三是仙居有国家级的重点风景名胜区的美誉，足以构成对国际旅游的吸引力。仙居的海外客源市场分为港、澳、台客源市场；东亚日本、韩国客源市场；东南亚客源市场；欧美客源市场四个块面。
海外客源市场受到国际政治经济的影响较大，抓住时机，采取合理的措施加强促销，其开发潜力是很大的。
　　海外客源进入仙居途径有两种：一是商务旅游者以洽谈、考察、参观、观光等方式直接进入；二是先到杭州、上海、宁波、普陀山、雁荡山或台州旅游，再“引流”到仙居。

　　六、景观种类

　　方岩山“疗养、观光、休闲”风景区有其独特的资源优势，集佛教、历史文化、生态、自然风景为一体，采取有中生有，无中生有，古今并存的建设手法，突出体现：修身养性，历史文化，多功能，多角度，多层次的休闲格局。
　　根据上述的景区功能定位方岩山“疗养、观光、休闲”风景区种类可分为：洞穴、古寺、历史文化遗产、哑瀑布、悬崖、天池、造型独峰、岩中古街、石笋、疗养胜地等。见如下表格：

　　七、项目规划（详规待做）
　　1、道路交通规划
　　2、绿化规划
　　3、供排水系统规划
　　4、电力系统规划
　　5、电信系统规划
　　6、闭路电视规划
　　7、环保系统规划
　　8、消防系统规划
　　9、导游标志设计规划

　　八、景区建设资金预筹（投资与效益）

　　（一）总投资：9400万人民币
　　1、规划设计费：50万
　　2、景区用地费（以股份制入股）
　　3、悬空寺：100万
　　4、岩中古街：30万
　　5、石龙堂：80万
　　6、千年古岩画：40万
　　7、军事要隘：50万
　　8、文仓阁：80万
　　9、火烟岩：250万
　　10、卧龙岩：10万
　　11、独秀峰：100万
　　12、护国寺：2000万
　　13、狩猎场：230万
　　14、模拟战场：70万
　　15、钓鱼台（包括配套设施）：100万
　　16、30套小竹楼：600万
　　17、综合活动楼：1000万
　　18、道路建设：1000万
　　19、环境美化：300万
　　20、缆车索道：1000万
　　21、专项规划建设：2000万

　　（二）收入：项目建成后年总收入约2716万
　　1、门票收入：1500万
　　2、住宿收入：450万
　　3、购物收入：80万
　　4、游乐收入：680万

　　（三）支出：项目建成后年支出约1220万
　　1、投资折旧费：300万
　　2、财务费：600万
　　3、成本费：320万

　　（四）利润：收入减支出，每年纯收入约1496万

　　（五）回收期：按月息5.7%贷款利率，从第三年开始偿还，投资回收期约6至7个月。

　　以上预算均在正常情况下。

　　九、结论

　　本项目的实施，有较显著的经济效益，对我县旅游休闲建设有着重要的衬托作用，能够促进我镇区域经济发展，具有较好的社会效益。